不動産業スターマイカという会社のビジネスモデルについて紹介します。

この会社は不動産業ですが、異業種である
金融業のモデルを不動産業に適用させて成功しました。

スターマイカの業態を簡単に書くと、、

賃貸に出されているマンションを買い集めて
賃借人が退去した後でリフォームしてから
それを売却して利益を得ています。

賃貸している間は賃貸収入が入り、
退去しても売却収入が入ってきます。

日本では賃貸中の物件は空室物件に比べて、
25%ほど安く購入することができます。
そして、賃借人が退去したら、空室物件の価格に戻ります。
そこで確実に利益を得ることが出来るのです。

ここで次のような問題が起きてきます。

日本では賃借人が法律に守られているために強く
強制退去される事が難しいのです。
そのために、賃貸中の物件を購入しても
すぐに売却することは出来ないのです。

この問題を解消するために、多くの物件を保有することにより、
確率論により一定の退去者を予測することが出来ます。
さらに、様々な物件を購入してリスク分散しています。
これは金融業界でいう「ポートフォリオ」の発想と似ています。

しかし、物件購入から売却までの時間が長いことで
資金回収までに時間がかかるため、
多くの物件を保有するためには、多額の資金が必要です。
この資金を用意するために、海外の投資ファンドを
使って資金調達しています。

まとめると、次のような流れになります。

1、物件購入
2、賃貸中は賃貸収入
3、退去後はリフォームして物件売却

このビジネスモデルでは賃貸中の物件を購入するため
賃貸中は賃貸収入が入り、退去しても多額の売却益が入ります。
賃貸収入だけでも運転資金には困らないため、
儲かる仕組みが出来ているといえます。

賃貸中の購入物件が値下がりするリスクもありますが
値下がり率と賃貸収入を比べると、
賃貸収入の方が大きく上回っているので
リスクはほとんどありません。

このように、不動産の値上がりや値下がりに
依存していないため、質の良い物件が集めることが出来れば
ほぼ確実に儲けることが出来るのです。

メモ:裁定取引とは?

商売の原則は価格差があるものを、
仕入・販売することにより利益を得ていますが
今回のケースでは、不動産業でこの価格差を利用しています。
金融業のモデルで言うと「裁定取引」です。

裁定取引は、どの業種でも応用できる
最も基本的なモデルです。
その代わりに誰でも情報を知っていれば
模倣することが出来るために、
模倣困難な方法を見つける方法が必要です。

方法としては、、
・入手困難な情報を利用して裁定取引を行う
・大規模で行い模倣を難しくする
などがあります。

 

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